Please upgrade your browser. Для корректной работы требуется более новая версия Read more

Стандарт

+2

Здоровье

Опубликовано 19.03.2015 Написано Данияр Азымханов Категория Стандарт

Раздел "Здоровье" станет одним из 10 разделов первого казахстанского стандарта по зеленому строительству с рабочим названием "Өмiр".

Срок разработки данного раздела будет установлен в ходе рабочей встречи по обсуждению данного раздела, но не позднее 1 августа 2015 года.

За основу будет взяты материалы работы, собранные и подготовленные KazGBC в процессе разработки корпоративного стандарта по зеленому строительству для АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына".

С данными материалами можно ознакомиться здесь: http://www.kazgbc.kz/resources/status-report-po-razdelu-zdorove


  • 77
    Данияр Азымханов написал 77 статей
Фото Данияр Азымханов

Данияр Азымханов

Член Совета Директоров, Директор KazGBC KazGBC

Комментарии Оставить комментарий

Фото Данияр Азымханов
KazGBC
Коллеги, у нас на второй встрече возникал вопрос. Будет ли стандарт предусматривать необходимость чистовой отделки квартир или нам будет достаточно предчистовой или черновой отделки. Из практики известно, что много квартир у нас сдаются в «предчистовой» отделке, не значительно отличающейся от черновой. При этом в законодательстве действует запрет на ввод жилых объектов в эксплуатацию без полной готовности. «Полная готовность» - построенные здания, в которых завершены внутренние отделочные (облицовочные, малярные, обойные) работы, обустроены чистые полы, установлены санитарно-технические оборудования и приборы, электротехнические приборы бытового назначения, газовые или электрические кухонные плиты и внутриквартирные дверные блоки. Наличие такого требования обусловлено тем, что сдача жилья в черновой отделке создает проблемы с эксплуатацией и обслуживанием новых домов. Получая квартиру в состоянии полуготовности, владельцы начинают активный ремонт, в связи с чем появляется огромное количество мусора, забивающего мусоропроводы, загрязняющего лестничные площадки, лифты и придомовую территорию. Соответственно я считаю, что формулируя требования стандарта мы должны исходить из понимания, что сертифицируемое здание будет вводиться в эксплуатацию в состоянии полной готовности, поскольку стандарт не должен противоречить законодательству. По ссылке ниже можно посмотреть правила, которыми определяется понятие «полной готовности»: http://www.kazgbc.kz/resources/pravila-ustanovleniya-polnomochiy-obyazannostey-a-takzhe-obyazatelnogo-sostava-priemochnoy-i-rabochey-komissiy-po-priemke-postroennyh-obektov-v-eksplu Ваши мнения?
Фото Айна Шонаева
Ecohouse

"Полня готовность", исключает индивидуальность, для программы соц жилья, это отличое решение. А вот для элитных МЖС.., согласится ли потенциальный покупатель, с местным менталитетом, приобретать стандартно обустроенную квартиру? И еще, кто будет осуществлять, контролировать текущий ремонт в течениии эксплуатации здания? Кем будет регламентирована возможность частного ремонта или обновления элементов внутри квартир? Есть опыт? 

Фото Данияр Азымханов
KazGBC

1. По опыту знакомства с проектом "Солнечная Долина" не являющегося социальным жильем, знаю, что при покупке там квартиры потенциальному покупателю предоставлялась возможность выбрать один из нескольких вариантов чистовой отделки. И со слов застройщика это являлось преимуществом. Мноие клиенты, покупая квартиру детям/родителям были рады не иметь головной боли по чистовой отделке. Смотрел год назад договор по AFD Plaza, там там тоже была полная готовность (по твоему желанию могли не стелить линолеум и не белить стены). В моем представлении это может работать, а с изменением законодательства, которое вступит в силу с января 16 года, - будет работать лучше. При этом мне очень хочется получить ответ на этот вопрос от девелоперов.

2. По ремонту квартир в процессе эксплуатации. Я считаю, что мы должны будем разработать отдельный стандарт для МЖС на этапе эксплуатации. Международный опыт говорит о том, что функции контроля за этим процессом несет управляющая компания. В частности, я делал ремонт в Дубаи. Разрешение на ремонт у управляющей компании было получить не просто, оно стоило денег и выдавалось на определенный срок. Не успел - плати снова. При этом разрешение накладывало ряд обязательств - определенное время работы, бригады только с лицензиями, пропуска в здание для каждого из членов бригады и т.д. Нарушение могло закончится штрафом. Будем пробовать внедрить такие подходы у нас :)

Фото Бахтияр Батырбек
Tirek AE

Добрый вечер, коллеги!

Прежде всего, мне больше нравится идея по "черновой" или "предчистовой" отделке, если мы говорим о ЖИЛЬЕ.

Теперь аргументы:

1) Большинство объектов не сдается в той степени "чистовой отделки", которую мы сейчас подразумеваем в стандарте, т.е. осветительные приборы внутри квартир не устанавливаются, иногда даже нет разводки кабелей, а не то, что установка автоматики; системы кондиционирования отсутствуют, есть только места для внешних блоков, иногда предусматривается разводка; как правило, не устанавливаются смесители (применение экономичной сантехники из категории "вода") и т.д.

2)  Те жилые объекты, которые сдаются в чистовой отделке, как правило, подразумевают самые дешёвые отделочные материалы, для того, чтобы не нарушать норм, требующих сдачи объекта в "чистовой" отделке и с пониманием того, что жильцы, по факту, всё равно будут избавляться от дверей, дешёвого ламината, иногда и окон и т.д. и ставить всё по своему вкусу. А это точно не "экологично", уж лучше бы сдавали в "черновой".

3) Применение стандарта в той редакции, которую мы сейчас продвигаем, фактически подводит нас к тому, что только дорогая жилая недвижимость будет сертифицироваться, поскольку говорить, скажем о системе приточно-вытяжной вентиляцией с рекуперацией для социального или эконом-класса жилья не приходиться. Вместе с тем, есть мнение, что чем дороже жилье, тем менее владелец хочет "чистовой" отделки, а как раз жильцы эконом класса в ней могут нуждаться, поскольку денег на ремонт уже нет.

4) В довершение, скажу, что с применением стандарта для "чистовой" отделки у девелопера встанет вопрос - зачем мне казахстанский стандарт, если я могу получить британский или американский и т.д.?

Как вариант, может разработать 2 версии стандарта?

P.S. На AFD Plaza  в итоге отказались от "чистовой" отделки, и с кем догворились, тем вернули деньги.

 

 

Фото Данияр Азымханов
KazGBC

Бахтияр, спасибо за комментарии.

Вопрос, что ты имеешь ввиду под двумя версиями стандарта? Аналог LEED Core and Shell в дополнению к тому, что мы начали делать?

Мои комментарии к твоим аргументам:

1) согласен, что даже в чистовом варианте мы не сможем контролировать используемые светильники и электрооборудование. Люстры люди выбирают и вешают сами, также как и бытовую технику. Здесь можно только рекомендовать. Эту задачу нам предстоит решить когда будем обсуждать раздел "Энергия".  

Также мы не сможем на этапе проектирования и строительства повлиять на процесс сбора, сортировки и утилизации бытовых отходов. В связи с чем от раздела "отходы" нам по всей видимости в этом стандарте, покрывающем этап проектирования и строительства, придется совсем отказаться. И, видимо, разработать стандарт для этапа эксплуатации :)

Еще один интересный момент в том, что советские нормы проектирования жилья, которые насколько мне известно применяются до сих пор, были расчитаны на энергопотребление советского человека, у которого не было дома двух айфонов, двух планшетов, лаптопа, стационарного компьютера, домашнего кинотеатра,телевизора в каждой комнате, кондиционеров и т.д.

В этом смысле парадокс нашей работы возможно будет заключаться в том, чтобы рекомендовать мощности по электричеству при проектировании закладывать с запасом. По крайней мере так мне Еркебулан Туткабаев (http://www.kazgbc.kz/people/?id=40) объяснял :) Возможно он сам свои комментарии оставит. В общем по энергии еще все впереди, но нам тут ПРООН обещали помочь и со своей стороны включиться в работу.

Остальные аспекты, я думаю, мы сможем регулировать.

2) согласен, что очень неэкологично. В международной практике даже встречаются требования в стандартах не делать полы и потолки, если они не согласованы с энд-юзерами. С другой стороны, если не сдавать в чистовой, то потом бесконечный период отделки очень нарушает состояние внутренней среды здания, нарушает отделку подъездов, помещений общего пользования, лифтов, мусоропроводов, прилегающей территории и т.д.

Здесь надо искать золотую середину. При этом важно, чтобы эта золотая середина соответствовала требованиям законодательства. Она лежит где-то в плоскости управления и организации процессов.

Я думаю, что отсутствие фактора вечного ремонта также может стать хорошим конкурентным преимуществом при продаже.

3) редакции как таковой еще нет. Очень согласен с твоим мнением, что стандарт надо максимально упростить. Возможно, стоит ввести принцип "СНИП + 10%", чтобы требования стандарта улучшали здание, но не ставили перед девелопером таких радикальных задач, из-за которых он не захочет с этим связываться. Это исходит из одной из целей нашей работы - создать продукт, который будет привлекательным для потребителя.

4) к концу разработки стандарта мы получим ответ и на этот вопрос. однозначно должно быть проще, должно быть дешевле выполнить требования как с точки зрения капзатрат, так и с точки зрения стоимости услуг экспертов, возможно инициаторами сертификации будут не сами девелоперы, а проектировщики и архитекторы, из которых большая часть не владеет английским. По внешним стимулам мы также будем работать.

Я предлагаю сделать следующим образом - давай мы завершим стандарт для чистовой отделки, и если не ответим на вопросы, которые ты ставишь - попробуем облегчить его до Core&Shell. Как считаешь?

Фото Еркебулан Туткабаев
The Siemon Company

Добрый день, уважаемые господа. Бахтияр, согласен с концептуальными моментами твоих комментариев, при этом предлагаю принять во внимание следующие моменты:

1. Только контролируя до определенной степени оснащенность здания теми или иными системами мы можем говорить об экологичности строительства. Каркас здания может быть сделано из соломы или дерева, т.е. быть очень дружелюбным к природе и пользователю, однако инженерная и интерьерная начинка может свести на нет все преимущества. Например, разводка кабелей должна наличествовать - практика показывает что в МЖК доводка кабелей провайдерами приводит к тому, что на лестничных площадках появляются дополнительные отверстия и закладные трубы, что влияет на пожарную безопасность и операционные расходы. Централизованные системы кондиционирования позволяют значительно снизить расход электроэнергии за счет масштабирования холодильного центра, и т.д. Здесь нужен перечень систем, которые принципиальны для сертификации - если мы будем стараться адаптироваться ко всем мыслимым сценариям и практикам застройщиков, то сертификация теряет всякий смысл. Здесь мы в определенной мере ставим бенчмарк.

2. Данный пункт в полной мере коррелирует с моими мыслями, нам нужно предотвратить этот момент путем задания набора характеристик и требований, которым должны удовлетворять применяемые материалы

3. Здесь мы будем гибче - в конце концов, централизованная система охлаждения даст баллы - 1+ в категории "Энергия" и 1 в категории "Здоровье". Если застройщик принимает решение идти другим путем, и добирать баллы необходимые для хотя бы минимальной сертификации применением других стратегий - это его право. Мы не стремимся кроить все проекты под одни лекала, и в моем видении стандарта - даже если застройщик выполнил минимальный набор правил - это уже будет значительно лучше имеющихся практик

4. Здесь актуальны те пункты, которые мы обсуждали во время совещания. Адаптация к климатическим поясам Казахстана, учет региональных задач (экономия пресной воды, сейсмический фактор, экономия электроэнергии, борьба за качество и количество ливневых потоков, снижение криминогенной обстановки в прилегающей территории, стимулирование экологичных видов транспорта, и т.д.). Приобретая недвижимость в сертифицированном здании, я знаю что оно проектировалось и строилось с учетом наших реалий. Североамериканский и европейские стандарты ориентированы на другой уровень пролиферации зеленых технологий, и ряд его аспектов - та же категория "отходы" или же применяемые материалы - будет сложно реализовать в нашей стране. С учетом нашего менталитета - к сожалению иногда это даже бесполезный труд и затраты - яркий пример - мусорные баки с раздельными секциями под различные материалы, которые в итоге собираются мусоровозом с единым погрузочным пространством. Безусловно, нам важно сохранять "зелёный" вектор, и вести работу с обществом, однако надо помнить, что данный стандарт должен быть прежде всего коммерчески привлекательным.

+ Иностранные стандарты продвигаются в Казахстане усилиями иностранных консалтинговых агентств, которые видят в этом потенциал для продаж. Здесь нет задачи обучения локальных специалистов, нет поставленной программы сертификации локальными специалистами, плохо реализован ongoing контроль за процессом строительства (специалисты не могут бесконечно летать между странами). Это задача национального масштаба и экономической безопасности, если хотите. Разумеется, этот высокопарный слог мало тронет умы и сердца девелоперов, но мы должны быть способны аргументировать каждый параметр нашего стандарта - в отличие от тех же иностранных консультантов.

 

Фото Бахтияр Батырбек
Tirek AE

Коллеги, спасибо за обратную связь. Данияр, да я имел ввиду отдельный стандарт для shell&core и отдельный для "чистовой" отделки. В целом, поддерживю твою инициативу довести до конца вариант с "чистовой" отделкой.

Фото Константин Попов
ЗАО "БЮРО ТЕХНИКИ-ПРОЕКТ"

Комментарий к названию раздела:

Названия категорий – имеют отношение к зданию и участку застройки, т.е. чему-то осязаемому, поэтому категорию №2 «Здоровье», которая относится непосредственно к человеку предлагается переименовать в «Условия жизни и быта людей»/ «Факторы благосостояния людей» / «Обеспечение жизни и быта людей»

Фото Данияр Азымханов
KazGBC

Костя, мы взяли Health из BREEAM, чтобы легче звучало название. Согласен что речь идет больше о качестве внутренней среды здания, безопасности и комфорте, но решили, что если BRE так назвали, значит и нам можно :)

Фото Аксауле Султанова
волонтер-независимый консультант

Есть стандарт, сравнительно новый, называется Well Building Standard. Я думаю если говорить о здоровье, стоит ознакомиться с этим стандартом.

  • Поделиться на Twitter
  • Поделиться на Facebook
Стандарт 19.03.2015

Начало работы по созданию национальной системы сертификации зеленых зданий

Стандарт 19.03.2015

Управление

Стандарт 19.03.2015

Энергия